부동산 세금 계산기

양도소득세 계산기

주택 양도 시 발생하는 세금을 간편하게 추정해보세요.
2024~2026년 세법 기준 (다주택 중과 한시 배제 적용)

기본 정보

보유 주택 수 (양도 후 기준) ? 이번에 양도하고 난 후 세대 전체가 보유하게 되는 주택 수입니다.
배우자·동일세대 직계존비속 보유분을 합산합니다.
1주택: 비과세 또는 1~3% 기본세율
2·3주택: 현재 중과 한시 배제 중 (2026.5월까지) 근거: 소득세법 §89, §104의3

조정대상지역 여부 ? 조정대상지역: 국토교통부 고시 지역 (서울 전역 등).
1주택 비과세 요건에서 2년 거주 조건이 추가됩니다.
비조정지역: 2년 보유만으로 1주택 비과세 가능.
다주택 중과는 현재 조정·비조정 모두 한시 배제 중. 근거: 주택법 §63의2, 소득세법 §89①3

매매 가격 및 지분

입력 방식 ? 단독 소유: 내가 지불·수령한 금액을 직접 입력합니다.
지분 소유: 부동산 전체 가액을 입력하고 본인 지분율을 선택하면, 지분에 해당하는 금액이 자동 계산됩니다.
공동명의(부부·가족 등)라면 지분 소유 방식을 권장합니다. 근거: 소득세법 §43, §103

지분 설정

지분 구조 ? 자주 쓰이는 지분 비율을 빠르게 선택하거나, 직접 입력할 수 있습니다.
2/1 (50%): 부부 공동명의에서 가장 일반적
3/1 (33.3%): 3인 공동소유
직접입력: 분자/분모를 입력해 정확한 지분율 설정 근거: 민법 §262, 소득세법 §43

본인 지분율 (%) ? 등기부등본에 기재된 본인의 지분을 % 단위로 입력합니다.
예) 2분의 1 → 50, 3분의 1 → 33.33
지분율만큼 취득·양도가액이 나뉘며, 기본공제(250만원)는 각 공유자에게 개별 적용됩니다. 근거: 소득세법 §103①

등기부등본 기재 지분율 입력

지분 적용 미리보기

부동산 전체 취득가

—

→ 내 지분 취득가

—

지분율

—

부동산 전체 양도가

—

→ 내 지분 양도가

—

내 지분 예상 차익

—

취득가액 (만원) ? 주택을 매수했을 당시 실제로 지불한 금액입니다.
실거래가 신고금액(계약서 기재금액)을 입력하세요.
지분 소유 모드에서는 부동산 전체 가액을 입력하면 지분율만큼 자동 계산됩니다. 근거: 소득세법 §97①1가

실제 매수 가격을 입력하세요

양도가액 (만원) ? 주택을 매도하는 금액입니다.
실거래가 신고금액을 입력하세요.
1주택 비과세 한도는 양도가액 12억원 기준이며, 12억 초과분에 대해서만 과세됩니다.
지분 소유 모드에서는 전체 양도가액 입력 후 지분율 자동 반영됩니다. 근거: 소득세법 §96, §89①3

실제 매도 가격을 입력하세요

필요경비 (만원) ? 양도차익 계산 시 공제되는 비용입니다.
포함: 취득 시 납부한 취·등록세, 법무사 비용, 중개수수료(취득·양도 양방), 자본적 지출(증축·리모델링)
제외: 관리비·수리비 등 일반 유지비용
지분 소유 모드: 전체 필요경비 입력 시 지분율만큼 자동 배분됩니다. 근거: 소득세법 §97①2, 시행령 §163

취·등록세, 중개수수료, 리모델링 비용 등

지분율 (%) ? 단독 소유 모드에서 특수한 경우 지분율을 조정할 수 있습니다.
일반적인 단독 소유라면 100%를 유지하세요.
공동명의라면 상단의 "지분 소유" 모드 사용을 권장합니다. 근거: 소득세법 §43

단독 소유는 100 유지

보유 및 거주 기간

보유 기간 (년) ? 취득일부터 양도일까지의 기간입니다.
소수점 입력 가능 (예: 3.5 = 3년 6개월).
2년 미만: 단기보유 중과세율 적용 (1년 미만 70%, 1~2년 60%)
3년 이상: 장기보유특별공제 적용 시작 근거: 소득세법 §104①, §95②

거주 기간 (년) ? 해당 주택에 실제로 거주한 기간입니다.
1주택 비과세: 조정지역은 2년 이상 거주 필수
1주택 장기보유특별공제: 보유(최대 40%) + 거주(최대 40%) 합산 최대 80%
거주 2년 미만이면 거주 공제분은 0%. 근거: 소득세법 §95②, 소득세법시행령 §159의4

1주택 비과세·공제에 영향

미등기 양도 여부 ? 소유권 이전 등기를 하지 않고 양도하는 경우입니다.
미등기 양도: 보유기간·주택 수와 무관하게 70% 단일 중과세율 적용.
장기보유특별공제·기본공제·비과세 혜택 모두 배제됩니다. 근거: 소득세법 §104①10, §91

⚠ 유의사항
본 계산기는 참고용이며 실제 세액과 다를 수 있습니다. 다주택 중과세율은 2026년 5월까지 한시적으로 배제됩니다. 정확한 세액은 세무사 또는 국세청 홈택스를 통해 확인하시기 바랍니다. 지방소득세(10%)는 별도입니다.